Mieux que la surface ? L'espace !

par PARISIUS | 19 octobre 2016
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La surface en mètres carrés est, souvent, le premier paramètre auquel pensent les candidats à l’achat d’un bien immobilier à Paris. Or, la  perception de l’espace dans lequel nous vivons ne dépend pas seulement de sa superficie, mais aussi d’une multitude d’autres facteurs. Prendre en considération ces facteurs permet de choisir un bien immobilier offrant une bonne qualité de vie. Et, par la même, de faire un placement sûr.

Habiter, c’est s’enfermer

D’abord, un rappel : un logement est, par définition, un endroit clos, donc enfermant. Et c’est normal, puisque la fonction première de l’habitat est de protéger l’être humain (des aléas climatiques, des intrusions, des regards, des bruits, etc.). Globalement, nous passons nettement plus de la moitié de notre vie dans notre habitat. S’y sentir bien est donc primordial, parce qu’un éventuel mal-être chez soi rejaillira forcément sur tout le reste : la santé, le moral, les relations, le travail, etc.

Le vrai luxe, c’est l’espace

Il est évident que plus l’habitat est vaste, moins on se sentira enfermé. Or, à Paris, ville où le tissu architectural est très dense, l’immobilier est cher, notamment au regard du revenu moyen par habitant. Le vrai luxe à Paris c’est l’espace. Mais, quel espace ? 

Les avantages sans les inconvénients

Il ne suffit pas d’acheter des mètres carrés pour acheter de l’espace :

  • La surface est une notion quantitative, objective, simple à mesurer.
  • L’espace est une notion qualitative, subjective, plus complexe à appréhender.        

Si la surface dans un habitat vous permet de vivre protégé sous un toit et entre quatre murs, l’espace vous permet de réduire les inconvénients de cette protection :

  • En diminuant la sensation d’enfermement à l’intérieur.
  • En assurant un lien, une continuité, une accessibilité, avec l’extérieur.

Des facteurs logiques

L’espace, on le perçoit et on le ressent. Pour preuve : si vous visitez d’affilée deux appartements différents, mesurant chacun exactement 50 m2, entièrement vides, refaits à neuf et peints en blanc… vous allez avoir l’impression que l’un est plus grand que l’autre, et vous allez même vous sentir mieux dans l’un des deux. Pourquoi cette différence d’impact entre les deux appartements, alors que leur surface est identique et leur état similaire ? 

Cette différence est due à des facteurs physiques, physiologiques et psychologiques, qui déterminent notre perception de l’espace. Chacun de ces facteurs à un effet spécifique et distinct sur nous. Mais il n’y a rien d’hermétique là-dedans : tout est logique, basé sur le bon sens.

Mieux lire un bien immobilier

Nous allons passer en revue, ci-après, les principaux facteurs qui — superficie mise à part — influent directement sur notre ressenti de l’espace dans un bien immobilier. Notre but n’est pas de décréter quel bien immobilier retenir ou écarter, mais d’expliquer les effets de certaines caractéristiques présentes dans l’architecture parisienne sur notre perception de l’espace.

Être conscient de ces facteurs permet de mieux lire les biens immobiliers, de les analyser autrement, et par conséquent de choisir celui qui offre l’espace le plus qualitatif.                           

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Regardez le… volume !

La superficie se mesure en mètres carrés. Or, un habitat n’est pas une surface plate : c’est un espace en trois dimensions, certes mesurable mais en mètres… cubes !

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1. La hauteur sous plafond. C’est un facteur essentiel pour avoir une sensation d’espace dans un lieu de vie : plus la hauteur sous plafond augmente, plus le volume augmente et plus le lieu devient ample et spacieux. Ainsi, un appartement de 50 m2 avec une hauteur sous plafond de 2,50 m, a un volume de 125 m3, alors qu’un appartement ayant la même surface mais avec une hauteur sous plafond de 4 m, a un volume de 200 m3. Or, contrairement aux mètres carrés, les mètres cubes n’ont ni « prix moyen », ni cote sur le marché ! 

Suffirait-il donc de chercher un bien ayant une grande hauteur sous plafond ? Pas si simple ! D’abord, la grande hauteur sous plafond est plutôt rare à Paris :​ ​

  • On la trouve dans l’ancien dit « de caractère » (et non dans l’ancien modeste ou populaire), mais elle varie d’un étage à l’autre. Et, sauf exception, elle diminue en montant dans les étages, la plus belle hauteur sous plafond étant souvent celle de l’étage dit « noble » qui est, suivant les styles et les époques, le 1er ou le 2e étage (mais on la trouve parfois également au rez-de-chaussée.)
  • Depuis le début du XXe siècle, avec la généralisation progressive de l’ascenseur, la hauteur sous plafond tend à être la même dans tous les étages. Mais, les immeubles modernes, récents, contemporains ou neufs n’offrent quasiment jamais — sauf rares réalisations de standing — une généreuse hauteur sous plafond.  

Pour résumer : la grande hauteur sous plafond n’est pas fréquente dans l’ancien et quasi-inexistante dans le moderne. Conséquences logiques de cette rareté :

  • Chercher une grande hauteur sous plafond revient à se couper d’une bonne partie de l’offre immobilière à Paris.
  • Les appartements ayant une grande hauteur sous plafond sont plus recherchés, et bénéficient généralement, de ce fait, d’une attractivité, donc d’une surcote, qui est néanmoins très variable et assez difficile à chiffrer.

Et le sujet se complique par deux autres aspects :

  • La perception psychologique de la hauteur sous plafond est subjective : pour certains, vivre sous un plafond bas ne pose pas de problème, alors que pour d’autres c’est asphyxiant.
  • La perception physique de la hauteur sous plafond est une affaire de proportions : elle varie en fonction des autres dimensions de la pièce (longueur et largueur) et de sa forme.

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Examinez le… plan !

Un habitat n’est pas seulement un toit : c’est un cadre pour des fonctions distinctes, qui doivent être séparées, mais aussi… reliées.

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2. La distribution. Encore un facteur clé dans notre perception de l’espace: un appartement de 50 m avec un long couloir distributeur, présentera une perte de surface et offrira moins d’espace dans chaque pièce qu’un appartement de 50 m ayant un plan dit « en étoile », avec une petite entrée et une distribution plus optimisée. Et plus la surface de l’appartement augmente, plus la problématique de la distribution devient importante. De plus, outre la perte de surface qu’il induit, le couloir est toujours étroit et ne reçoit généralement ni lumière naturelle, ni soleil : il ne peut que créer une impression de confinement. En somme, moins il y a des couloirs, mieux c’est. Dans le contexte de l’immobilier parisien, une bonne distribution est celle qui réduit la surface des zones de circulation et d’accès aux pièces. Et qui, du coup, augmentera la sensation d’espace dans les pièces.

3. Le zonage. L’idéal est d’avoir dans un habitat une « zone jour » et une « zone nuit », de manière à séparer les fonctions et à protéger l’intimité. Un appartement de 50 m où la chambre est à un bout et la salle de bains à l’autre bout avec le séjour au milieu, est un appartement ayant un mauvais zonage. A contrario, un bon zonage doit rapprocher la cuisine de la salle à manger ou permettre aux invités d’accéder aux sanitaires sans passer par la chambre, ni même l’entre-apercevoir. Si le zonage est logique, la sensation d’espace sera plus grande.

4. La répartition des surfaces. Idéalement, la sensation d’espace doit être ressentie partout dans un habitat (et pas seulement dans le séjour). D’où l’importance d’une répartition équilibrée et pertinente des surfaces et des fonctions. Ainsi, si vous cherchez un appartement avec 3 chambres, il faudra éviter un bien ayant une chambre très vaste avec salle de bains dédiée et deux chambres minuscules sans salle d’eau dédiée, ou ayant une petite cuisine alors qu’il s’agit d’un appartement familial, etc. Ce problème de répartition des surfaces est fréquent dans l’ancien, où les appartements reflètent des critères de confort d’autres époques. Dans le moderne, ce problème est moins fréquent, les constructions ayant souvent un plan logique reflétant des normes plus actuelles (mais attention : le moderne ne signifie pas forcément un espace de qualité : hauteur sous plafond souvent juste, surfaces optimisées à l’excès, isolation acoustique et thermique parfois défaillante, etc.)

5. La géométrie des pièces. Le quadrilatère avec des angles droits est une constante dans l’habitat, quelle que soit l’époque ou le style architectural. Évitez donc les pièces mal proportionnées (par exemple, une chambre en longueur qui ressemble à un couloir), ou irrégulières (par exemple, ayant des murs non parallèles ou courbés ou ayant une forme tirant vers le triangle, comme dans certains appartements anciens). Autre constance architecturale, la symétrie, qui n’est pas un dogme mais qui ne peut être rompue à la légère. Évitez les pièces avec une fenêtre désaxée collée dans un coin, ou les cheminées placées au bout d’un mur et non au milieu (probablement suite à un redécoupage), etc. Plus généralement, il faut privilégier l’équilibre des trois dimensions (longueur / largeur / hauteur). Ainsi, une vaste pièce avec un plafond trop bas, ou un long couloir avec une grande hauteur sous plafond, sont des volumes déséquilibrés. Ces défauts géométriques perturbent l’habitant parce qu’il ressent, même inconsciemment, qu’il vit dans un espace heurté et bancal, ce qui diminue son bien-être et accentue son sentiment d’enfermement. A contrario, une géométrie harmonieuse favorise l’apaisement et la sensation d’espace. 

6. Les accès. Plus les accès aux pièces sont indépendants, plus l’espace sera grand. A titre d’exemple : si deux chambres sont en enfilade, une partie de la première chambre deviendra, dans la pratique, une zone de passage, ce qui réduira la qualité de vie dans cette première chambre et donnera forcément à l’habitant de cette chambre un sentiment de manque d’espace et d’intimité – mais aussi un sentiment de manque de liberté de mouvement à l’habitant de la seconde chambre. De même, si les toilettes que doivent utiliser les invités ne sont accessibles que par la chambre, etc. L’idéal : un accès direct à chaque pièce, ou du moins à chaque fonctionnalité, depuis une entrée distributrice.

7. Le cloisonnement. Plus il y a des pièces, plus l’espace sera cloisonné avec des murs un peu partout. Un appartement de 50 m2 comprenant une pièce de vie et une chambre donnera un sentiment d’espace et d’amplitude plus qu’un appartement de 50 mcomprenant une pièce de vie et deux chambres. Ainsi, et sauf exception, plus la surface est réduite, plus il faudra diminuer le nombre de cloisons (et donc le nombre de pièces).

8. Les niveaux. Un appartement de 50 md’un seul tenant, sur un seul niveau, sera plus « spacieux » qu’un appartement de 50 m2 sur deux niveaux. En effet, les duplex (et a fortiori les triplex) réduisent la sensation d’espace et ce pour plusieurs raisons.

  • En répartissant la surface disponible sur 2 (voire 3) niveaux, on réduit d’autant la surface dans laquelle on se trouve à chaque moment.
  • Chaque niveau reproduit les murs « extérieurs » de l’appartement, qui sont des limites impossibles à abattre (contrairement aux cloisons internes), ce qui renforce la sensation d’être dans un lieu bordé, limité.
  • Les escaliers nécessitent une zone de circulation à chacune de leurs deux extrémités.
  • Les duplex créés par l’ajout d’un escalier entre deux appartements qui furent indépendants, présentent un inconvénient supplémentaire : une perte de surface due à la présence de deux portes d’entrées (même si l’une des deux portes n’est plus utilisée).La circulation entre les niveaux nécessitent plus de temps et d’effort que de passer d’une pièce à une autre sur un même niveau.
  •  Les duplex sont généralement des derniers étages (avec souvent des problèmes de hauteur sous plafond et/ou de mansardes) ou des rez-de-jardin (avec souvent un problème de luminosité ou de vis-à-vis).
  • Les duplex et triplex sont parfois des surfaces non authentiques, créées en reliant des lots auparavant séparés : leur plan est parfois non rationnel et la circulation interne n’est souvent pas optimale.

9. Les perspectives intérieures. C’est un point souvent négligé par rapport aux perspectives extérieures (fenêtres, vue, terrasse, balcon, jardin, etc.). Or, on passe beaucoup plus de temps à l’intérieur de l’appartement qu’à la fenêtre ou sur un espace extérieur. C’est pourquoi il faudra aussi regarder les perspectives qu’offre le bien à l’intérieur et depuis les emplacements les plus fréquentés. Ainsi, une porte d’entrée qui donne sur une source de lumière offrira une sensation d’espace plus grande qu’une entrée donnant sur un mur. Un couloir qui se termine par une lucarne (même de dimensions réduites) ou par une porte (même fermée) c’est mieux qu’un couloir qui se termine par un mur. Des pièces en enfilade mais avec des portes situées dans le même alignement dégageront une perspective et donc de l’espace. Un canapé donnant sur un espace avec des portes, des grandes fenêtres, ou une cheminée avec miroir… c’est mieux qu’un canapé placé face à un mur plein.

 

Vérifiez les liens avec… l’extérieur !

La qualité d’un espace intérieur est déterminée par… son lien avec l’extérieur. Surprenant ? Non, plutôt… évident.

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10. L’orientation. Plus les expositions d’un habitat sont multiples, plus l’espace sera grand parce que donnant sur l’extérieur depuis des angles différents. Les appartements parisiens ont souvent une seule exposition principale (avec parfois une seconde exposition secondaire). Avoir un appartement dit traversant (donc disposant de deux vraies expositions symétriques : est-ouest ou nord-sud) est un levier important pour avoir un sentiment de moindre enfermement, donc d’espace. C’est également valable pour les appartements disposant d’une double exposition non symétrique (par exemple : un appartement d’angle exposé est-sud) et a fortiori des appartements ayant une triple exposition voire – c’est rare – une quadruple exposition.

11. L’ensoleillement. Rare à Paris, le soleil l’est encore plus dans les intérieurs parisiens. Une bonne orientation ne signifie pas ensoleillement : un appartement orienté Sud, mais situé au premier étage dans une rue étroite, peut ne jamais recevoir le soleil. Mais il suffirait d’avoir un angle dégagé vers le ciel afin de voir le soleil arriver, et plus on est en hauteur, avec une bonne orientation, plus le soleil restera longtemps chez soi.

12. La luminosité. Elle n’est pas le corollaire de l’ensoleillement : un appartement peut recevoir plus ou moins le soleil mais être globalement sombre, et il peut être lumineux sans recevoir le soleil. En effet, dans un appartement, la luminosité dépend d’une multitude de facteurs : la hauteur sous plafond, l’exposition, la taille des ouvertures mais aussi leur nature (apport de lumière zénithale ou latérale), le vis-à-vis, l’étage, etc. Il faudra mieux choisir un appartement souvent lumineux mais mal orienté qu’un appartement bien orienté mais sombre.

13. Les ouvertures. Plus elles sont nombreuses, plus il y a de l’espace dans un habitat : fenêtres, oculus, œils de bœuf, velux, vasistas, vitraux, verrières… donnent accès — visuellement mais aussi psychologiquement — à l’extérieur et réduisent le sentiment d’enfermement (avec pour effets secondaires : plus de vis-à-vis parfois, et une moins bonne isolation thermique et phonique.) Outre leur nombre, deux autres facteurs comptent :

  • leur dimension : plus elles sont grandes, mieux c’est.
  • leur répartition (l’idéal est d’avoir une ouverture dans chaque pièce ou couloir ou réserve.)

14. Le vis-à-vis. Plus le vis-à-vis est proche, plus la sensation d’espace pourrait diminuer. Certes, chacun a sa propre sensibilité par rapport au fait d’être visible chez lui depuis l’extérieur. Mais, si on ressent le besoin de se protéger des regards, on va éviter les fenêtres, on va les masquer par des rideaux et, en somme, on va réduire le lien avec l’extérieur et donc se sentir calfeutré chez soi. 

15. La vue dégagée. Si votre appartement donne par exemple sur un mur aveugle, vous n’avez pas de vis-à-vis. Mais vous êtes un peu oppressé chez vous. Mais plus la vue (notamment depuis les pièces de vie : séjour, salle à manger, cuisine) est dégagée, donnant sur le ciel, sur les toits, sur des arbres ou sur le tracé d’une rue, sur une place ou sur un monument… et plus vous aurez une sensation d’espace. De fait, les perspectives extérieures depuis l’intérieur réduisent grandement le sentiment d’être enfermé.

16. L’étage. Dans un même immeuble, un appartement situé en dernier étage donnera une sensation d’espace plus grande que le même appartement situé au 1er étage. Plus on monte dans les étages, et plus on augmente la probabilité d’échapper au vis-à-vis, d’avoir une vue dégagée et de voir directement le ciel. De plus, le dernier étage diminue le sentiment de « vivre dans une boîte » et donne une sensation de liberté : personne au-dessus de vous.

17. L’aération. Elle joue un rôle réel dans le sentiment d’espace : un appartement où l’air se renouvelle, où on ressent une brise fenêtres ouvertes, où les odeurs intérieures sont rapidement évacués, c’est un appartement où le sentiment d’enfermement est évidemment atténué. Il faut donc veiller à choisir un bien immobilier permettant d’ouvrir aisément et fréquemment les fenêtres. Ça ne sera pas le cas si l’appartement donne sur une voie très bruyante ou sur une cour avec des voisins très proches : de telles contraintes vous pousseront graduellement à vivre fenêtres fermées.

18. L’isolation. Paradoxalement, plus l’habitat est isolé, plus on a un sentiment d’espace qualitatif. Un appartement qui ne vous protège pas bien de la canicule ni du froid et dans lequel vous entendez les bruits et recevez les odeurs du voisinage (palier, immeuble, rue, commerces, transports en surface, transports publics souterrains, etc.) va vous donner la sensation que vous êtes à la « portée » de tous les désagréments de l’extérieur. 

19. Les conduits et les colonnes. Un appartement, même portes et fenêtres fermées, continue à interagir avec l’extérieur. Il reçoit de l’eau et en évacue par les colonnes montantes et descendantes ; il reçoit de l’air et en évacue par les interstices, les grilles d’aération ou les conduits (cheminée, chaudière, chauffe-eau, hotte, etc.) Sans ces « liens » avec l’extérieur, l’habitat sera encore plus clos. Il faut donc veiller à leur maintien. Et éviter, si possible, des toilettes non reliées à une colonne descendante et fonctionnant avec broyeur, une salle de bains sans ouverture ou une cuisine sans aération naturelle. A contrario, des cheminées en état de marche offrent une « respiration », tout comme des descentes en nombre suffisant (pour éviter de devoir rassembler toutes les pièces d’eau dans un seul endroit, ce qui constituerait une vraie contrainte dans les appartements de moyennes ou de grandes surfaces.)

 

Jaugez les m2… officieux !

Certains biens immobiliers ont une superficie plus grande que leur surface officielle. A priori, il y a donc de quoi se réjouir. Oui, mais…

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20. Les surfaces intérieures. La législation en vigueur en France impose de préciser la surface habitable dans l’acte de vente d’un appartement (mais non d’une maison). Le mesurage se fait selon les critères fixés par la loi Carrez (que nous avons évoquée ci-haut). Ces critères excluent de la surface habitable une partie du plancher (notamment tout ce qui a une hauteur sous plafond inférieur à 1,80 m). Le chiffre de la superficie officielle est très important sur le plan commercial : l’acheteur divisera le prix demandé pour le bien immobilier par le nombre de mètres carrés, afin de savoir à quel « prix moyen du m» est proposé le bien. Or, de nombreux biens immobiliers ont une superficie plus grande que leur surface officielle. Dans la pratique, ces mètres non comptabilisés ne sont pas payés au même prix que les « vrais » mètres : ils sont souvent pondérés, suivant leur nature, parfois à 50%, voire à 30% ou même plus. On peut donc se dire : voici un moyen d’agrandir à peu de frais l’espace. Hélas, il y a un revers à la médaille : ces mètres considérés comme non habitables ne donnent pas une impression d’espace, mais plutôt de confinement. Pourquoi ? Parce qu’ayant une hauteur inférieure à 1,80 m, ils sont souvent situés sous des mansardes, sur une mezzanine sinon en dessous, sous un escalier, sous les combles, dans un étage crée par un décaissement, ou en souplex voire… dans des placards. Néanmoins, ces mètres carrés « comprimés » peuvent parfois donner une respiration à un lieu. C’est donc à vérifier au cas par cas.

21. Les surfaces extérieures. La loi Carrez ne considère pas comme habitables les surfaces extérieures d’un bien immobilier : balcon, terrasse, jardin, toit-terrasse, courette, etc. Pourtant, ces surfaces extérieures sont rares et très recherchées à Paris. Et bien que non intégrées dans la surface officielle figurant sur l’ace de vente d’un appartement, elles augmentent sensiblement son prix (même si leur valeur est pondérée par rapport au prix des mètres carrés habitables). Ces surfaces extérieures agissent sur l’espace d’un bien immobilier de trois manières :

  • quantitativement, parce qu’elles constituent une superficie additionnelle.
  • qualitativement, parce qu’elles offrent un lien « privatif » en lien avec l’extérieur (la ville, la nature, le ciel, le soleil, etc.)
  • psychologiquement, parce que même si on est au fond de l’appartement, la potentialité d’en jouir apporte une sensation de liberté et d’étendue.

Cependant, il faut vérifier le profil de ces surfaces extérieures : l’ensoleillement, le vis-à-vis, le bruit. Ainsi, une petite terrasse entourée de murs d’immeubles… un balcon orienté nord et donnant sur axe routier bruyant… ou un jardin sous la vue directe de tous les habitants d’une résidence juste en face… ne donneront pas l’effet d’espace escompté.

22. Les surfaces annexes. Toujours en application de la loi Carrez, les surfaces annexes ne sont jamais prises en considération dans le décompte des surfaces habitables. Ainsi, n’entrent pas dans le métrage officiel les caves, les parkings, les boxes, les garages, les emplacements de stationnement… ni les débarras, les cagibis, les greniers, les remises ou les réserves (qu’ils soient sur le palier, dans l’escalier ou ailleurs dans l’immeuble)… ni les petites chambres de service (dont la surface est inférieure à 9 mou le volume inférieur à 20 m3)…. Or, ces surfaces, même non reliées directement à l’appartement, offrent une extension physique bien pratique, et améliorent la sensation d’espace de l’habitant parce qu’il s’agit de surfaces annexes dépendant de son habitat (outre le fait que ces lieux permettent de stocker des affaires et de dégager l’espace dans le lieu de vie).

 

Songez à... l'emplacement !

Plus l’habitat est pratique au quotidien, plus son voisinage est agréable… et moins il sera associé au confinement.

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23. Le passage par les parties communes. Zone intermédiaire entre le privatif (chez soi) et le public (la rue), les parties communes sont la vraie « entrée » d’un appartement. Hall d’immeuble, escalier, ascenseur, paliers, couloirs… devraient, idéalement, être vastes, lumineux et en bon état. Mais ceci est plutôt rare à Paris où on rencontre souvent des ascenseurs étroits, des parties communes mal entretenues voire des cages d’escalier sans lumière du jour.

24. L’accès à la rue. On peut habiter au fond d’un couloir d’un 7étage sans ascenseur, dans le bâtiment n° 8 d’une grande copropriété… ou au 2étage sur rue avec ascenseur d’un petit immeuble ayant un seul escalier ! Entre ces deux cas de figure, la différence de temps et d’effort pour accéder à la rue est importante. Et évidemment un accès long et fatiguant renforcera votre sentiment d’enfermement chez vous. Donc, plus le chemin entre l’habitat et la rue est aisé et rapide, mieux c’est. Sentir être chez soi et puis assez rapidement dehors, ça vous donne un supplément d’« espace ».

25. La vie de quartier. Le sentiment d’isolement sera d’autant plus réduit si vous habitez dans un quartier animé et vivant, dans lequel vous auriez, avec le temps, des voisins et/ou des connaissances. Donner des rendez-vous à ses amis dans son quartier, aller à pieds au restaurant, au cinéma, au théâtre ou au musée… entretient une sensation de continuité entre chez soi et le voisinage. L’habitat ne sera plus, alors, un lieu isolé sur lequel on se replie, mais une partie intégrante d’endroits appréciés et d’habitudes auxquelles on s’attache.

En plus, une vie de quartier permet de rendre moins contraignante cette obligation incontournable au quotidien : les courses. Si on peut les faire à une proche distance de chez soi, on aura l’impression d’une interaction naturelle entre l’intérieur et l’extérieur. Ce qui, là aussi, réduira la vision d’un chez soi isolé. Si vous êtes sensible à ces aspects de convivialité et de praticité, définissez le périmètre de votre recherche immobilière en fonction des secteurs où il y a une vraie vie de quartier à Paris.

26.  La proximité des transports. Même logique pour les transports. Plus votre habitat est bien desservi par les transports en commun (métro, RER, bus, tramway…), ou les transports partagés (Autolib, Vélib...), et plus vous vous sentirez enclin à les utiliser. De même, il vaut mieux avoir sa voiture garée dans un parking situé juste en sous-sol, voire dans la cour de l’immeuble, plutôt que dans un parking public situé à 500 mètres de chez vous, au 3sous-sol.

27. La distance jusqu’au travail. Plus on passe du temps dehors, plus on attend un réconfort chez soi. Or, le trajet domicile-travail est un temps « imposé » qui préempte une partie de la journée. Si ce trajet est court, il sera moins fatiguant et on se sentira mieux chez soi. Il vaut mieux avoir un appartement plus petit près de son travail qu’un appartement plus grand très éloigné de son travail.

 

Écoutez votre… feeling !

Il n’y a pas que les facteurs objectifs qui entrent dans la perception de l’espace. C’est aussi une affaire de subjectivité.

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28. L’authenticité du bâti. Nombreux sont à Paris les biens immobiliers qui ne sont plus conformes à leur construction d’origine, à leur plan initial ou à leur destination première. Et c’est normal : nous sommes dans un tissu architectural très dense, majoritairement ancien ou très ancien, ayant subi, à travers le temps, des modifications à répétition, parfois substantielles. Entre découpages de grands appartements en petits lots, fusions de petites surfaces pour créer un lot plus grand, réaménagement de la distribution intérieure, changements d’usage, rénovations successives, réagencements, installation de mezzanines, intégrations de parties communes achetées à la copropriété, récupération de combles ou surélévations d’immeubles… une partie du bâti parisien a été déformée, tantôt pour le bien, tantôt hélas pour le pire. Or, un habitant, même non initié à l’architecture, peut sentir confusément qu’il est dans un lieu « non authentique », qu’il vit dans du faux ou de l’abîmé… ce qui peut susciter chez lui un mal-être. Ce sentiment, même s’il reste inconscient, ou non exprimé, génère un inconfort. Si vous êtes sensible à cet aspect, évitez les appartements « tarabiscotés ». Et si vous n’êtes pas en mesure de démêler le faux du vrai, demander à un professionnel de venir regarder le bien que vous envisagez d’acheter.

29.  La cohérence stylistique. Autre élément perturbant, pouvant dégrader la qualité de l’espace dans lequel on habite : l’illusoire, le rapporté, le bouché, le condamné, etc. Une fausse cheminée collée contre un mur sans conduit ; des poutres qui ne portent rien mais qui sont placées là pour faire « ancien » ; une fenêtre murée ; une cheminée à sa place d’origine mais dont le conduit est obstrué… ça passe peut-être bien sur une photo, mais vivre avec est moins évident. On éprouve un trouble de savoir que le parquet motif Versailles est une imitation en faux bois et qu’il a été collé sur une chape de béton ; ou que les belles moulures de style antique dans le séjour sont creuses et n’ont d’ailleurs rien à voir dans cet appartement des années 1980. Il ne s’agit pas de rechercher à tout prix des lieux muséographiques, « dans leur jus », mais tout simplement de « ne pas tomber dans le panneau ». Il faut savoir qu’en général, et sauf exception, un habitat peut mieux accueillir des éléments de style postérieurs à sa date de construction que des éléments antérieurs. Toutefois, rien n’est définitif dans les éléments de style d’un appartement : on peut souvent débarrasser un lieu des ajouts non qualitatifs ou non pertinents, mais cela représente toujours un coût.

30. L’esprit du lieu. Chaque appartement a un style architectural, mais aussi un esprit spécifique, que vous pouvez aimer ou pas. Même si vous ne croyez pas aux énergies telluriques, ni à la géobiologie, ni au feng-shui, ni au vastu vidya, ni à la symbolique, ni à la mémoire du bâti… vous ne pourrez pas nier que, parfois, il y a des lieux où vous vous sentez bien, sans arriver à définir exactement le pourquoi. Alors faites confiance à votre ressenti (en tentant surtout de faire abstraction de la décoration et de l’ameublement de l’appartement si vous le visitez alors qu’il n’est pas vide) et n’achetez un bien immobilier que si vous vous y sentez bien, et que si ce bien continue, après l’avoir visité, à vous habiter !

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Comment faire ?

Notre but dans ce texte était de souligner l’importance cruciale, dans la quête d’un bien-être chez soi, de cette dimension souvent sous-estimée voire ignorée, qu’est l’espace.

Comme nous venons de le voir, l’habitat est une structure spatiale assez complexe. Il faut donc se délester de l’idée que l’espace d’un habitat dépend seulement du nombre de mètres carrés. Et garder à l’esprit que l’espace englobe (outre la superficie), le volume, la luminosité, la perspective, les liens avec l’extérieur, etc. 

Certes, les facteurs que nous avons énumérés ci-haut comme influant sur la perception de l’espace sont (trop) nombreux. Et il ne s’agit surtout pas de vous préconiser de chercher un bien immobilier à Paris cochant toutes les cases de ces critères : c’est introuvable, parce qu’inexistant (d’autant que certains de ces facteurs sont incompatibles entre eux). 

En cherchant un bien immobilier ayant un espace qualitatif, il faut surtout rester réaliste. Autrement dit : faire des compromis. Et naturellement, plus le budget est réduit, plus les compromis à faire seront nombreux. 

Mais, le compromis dans l’immobilier parisien est un art :

  • Il faut, si besoin, reconfigurer les critères de votre recherche de manière à obtenir un espace qualitatif, tout en restant dans les limites de votre budget (il suffit parfois de renoncer à quelques mètres carrés, à une pièce non indispensable, ou de déplacer la zone géographique d’une rue ou deux.)
  • Il faut prioriser les « critères espace » en s’interrogeant sur ce qui est le plus important pour vous (la vue ? le calme ? la lumière ? le soleil ? la praticité ? etc.)
  • Il faut, en analysant un bien immobilier, distinguer ses défauts : ceux corrigibles avec de l’argent (moyennant des travaux) ; ceux améliorables avec le temps (par exemple, ceux qui nécessitent un accord de la copropriété) et ceux qui sont structurels et définitifs.

Comment trouver ?

Néanmoins, accepter de faire des compromis ne suffit pas pour trouver un lieu d’habitation offrant un espace qualitatif. Pour trouver un tel lieu, il faudra…

  • Savoir où chercher, donc connaitre le marché immobilier parisien dans sa composition architecturale, de manière à définir ce qui est « trouvable » ou pas dans un quartier parisien donné.
  • Accepter d’y mettre le prix : pas de père Noël dans l’immobilier à Paris ! Un « espace qualitatif » a forcément un prix plus élevé qu’une simple surface. Et ça coûte généralement plus cher que le « prix moyen du m2 » dans le même quartier.
  • Être patient pour attendre l’arrivée sur le marché du bien convoité.
  • Être réactif pour ne pas rater ce bien lorsqu’il arrive sur le marché.
  • Se faire aider par un spécialiste de l’immobilier parisien ayant l’habitude de chercher des biens sur-mesure augmentera vos chances de trouver un bien avec un « espace qualitatif » (mais attention : un « chasseur immobilier », aussi expérimenté soit-il, ne pourra pas vous trouver ce qui n’existe pas.)
  • Se laisser éclairer par un architecte, une fois le bien immobilier trouvé. L’architecte est capable de regarder l’espace à partir d’autres angles que vous ; de se projeter dans le lieu après les travaux. Il saura vous donner des idées nouvelles pour exploiter un potentiel (mais aussi vous dire de suite ce qui est impossible.)

Et après l’achat ?

Enfin, une fois le bien immobilier trouvé et acheté, il ne faut pas négliger l’impact de l’aménagement : l’après achat est fondamental, surtout si le bien choisi a un potentiel. Il faudra concevoir les (éventuels) travaux de rénovation dans l’optique d’améliorer la sensation d’espace et cela passe non seulement par la géométrie (pièces, cloisons, ouvertures, etc.), mais aussi par la décoration (couleurs, matériaux, ameublement, etc.) Là aussi, l’apport d’un architecte, d’un designer d’intérieur ou d’un décorateur pourra être très utile.

Pour quel bénéfice ?

In fine, cette prise en compte de l’espace dans le choix du bien immobilier vous offrira deux grands avantages :

  • Une meilleure qualité de vie : la différence est substantielle au quotidien entre une surface banale et un lieu de vie offrant un espace qualitatif, qui peut vous apporter un confort physique et psychologique indéniable.
  • Un meilleur placement : un bien avec un espace qualitatif est un bien forcément rare ! C’est donc un bien immobilier liquide qui se revendra facilement et c’est un investissement patrimonial protégé parce qu’il aura toujours une valeur supérieure à la moyenne du marché.

Oui, un espace qualitatif dans l’immobilier parisien permet de gagner sur les deux tableaux : l’être et l’avoir.

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© Croquis d'architecture : Philippe PONCEBLANC (tous droits réservés)

 

 

 

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