Achat immobilier à Paris : les 12 commandements !

par Parisius | 22 novembre 2016
Eureka Paris - Chasseur immobilier Paris - 12 commandements - Naissance Adam - Michel-Ange et la chapelle Sixtine

Tout le monde rêve d’acheter un bien immobilier à Paris. Mais même ceux qui en ont les moyens, peinent parfois à concrétiser leur projet, ne sachant pas toujours comment s’y prendre. 

Il est vrai que le marché immobilier parisien est relativement complexe et que les sommes en jeu sont importantes, ce qui rend la décision difficile. Et il est vrai aussi que les candidats à l’achat tombent souvent dans les mêmes travers. 

 

Comment faire aboutir un achat immobilier à Paris en évitant les erreurs les plus récurrentes ? Voici les 12 conseils que nous donnons fréquemment à ceux qui nous consultent.

  1. Maintenant, tu achèteras ! Ne reportez jamais votre projet immobilier : le meilleur moment d’acheter à Paris, c’est (toujours) maintenant. Quels que soient le profil du bien que vous recherchez, la structure de financement que vous envisagez, ou le mode d’exploitation que vous prévoyez pour votre future acquisition... il ne servira à rien d’attendre. Pire : plus vous attendrez, plus vous perdrez. En fait, attendre quoi ? Un recul significatif des prix immobiliers à Paris ? Une baisse sensible des taux d’intérêt pratiqués par les banques ? Une augmentation soudaine de l’offre de biens immobiliers disponibles sur le marché ? Vous risquez alors d’attendre longtemps ! Faites vos calculs : plus vous retardez votre achat, et plus le coût global de votre opération (prix, intérêts, assurance, frais d’enregistrement) risque d'augmenter. Et plus vous aurez un manque à gagner sur votre placement (voire une perte sèche si vous êtes actuellement locataire).
  2. Au réel, tu t’adapteras ! Ce n’est pas le marché immobilier parisien qui va s’adapter à vous, mais plutôt vous à lui. La vision que vous avez du bien que vous recherchez correspond sans doute à vos envies et à vos besoins. Mais, correspond-t-elle à la réalité du marché immobilier parisien ? Seule une réponse positive étayée à cette question validera votre recherche. S’il s’avère que votre recherche est irréaliste, il faudra revoir vos critères pour la rendre réalisable. Une modification de critères ne signifie pas forcément des compromis par rapport à votre vision de départ. Il s’agit avant tout de vérifier la cohérence de votre « cahier des charges » initial, à commencer par la géographie, afin de définir, d’abord, le secteur dans lequel vous allez chercher à Paris.
  3. Curieux, tu deviendras ! Délestez-vous de vos a priori et ouvrez-vous à la découverte : d’agréables surprises vous attendent. Sans doute que vous connaissez très bien vos envies, goût et besoins. Cependant, si vous ne trouvez pas dans un délais raisonnable ce que vous souhaitez, dans le quartier choisi par vous et dans le budget dont vous disposez… vous pourriez persister et attendre indéfiniment, ou adopter une approche plus réaliste. Visitez alors des biens différents de vos goûts stylistiques, dans des quartiers que vous ne connaissez pas, avec des critères élargis. Vous serez surpris par la richesse et diversité de l’immobilier parisien et peut-être aussi par votre propre capacité à avoir un coup de cœur pour un lieu différent de votre vision initiale.
  4. Le prix moyen, tu oublieras ! Le prix moyen du m2 est une boussole qui… déboussole. En s’accrochant au prix moyen par m2, publié régulièrement par la presse et disponible sur internet, certains acheteurs ratent des appartements conformes à leurs souhaits, pensant qu’ils sont trop chers. Or, le prix moyen n’est qu’une donnée statistique abstraite : il n’a pas vocation à être le prix par défaut des biens vendus dans un secteur donné et encore moins du bien spécifique que vous recherchez, surtout si vous prévoyez d’y habiter. En effet, en cherchant votre résidence (principale ou secondaire), vous serez en quête de certains critères qualitatifs, ce qui met de fait le bien que vous recherchez dans le segment élevé du marché, forcément plus cher que le prix moyen.
  5. La bonne affaire, tu ne chercheras ! Ne cherchez surtout pas la bonne affaire : il y a mieux à trouver. Les propriétaires et/ou leurs agents immobiliers sont parfaitement au courant des prix réels du marché parisien, sinon ils pourront aisément les connaître. Il n’y a donc aucune raison de guetter la mise en vente d’un bien immobilier à Paris à un prix cassé. Un bien immobilier présenté à un prix bas recèle sans doute des défauts structurels, ou des problèmes difficiles à résoudre. Et ceux qui pensent faire une bonne affaire en l’achetant, déchanteront assez rapidement. Non, il n’y pas de père Noël dans l’immobilier parisien ! Si vous cherchez à acheter pour habiter, ayez comme unique objectif de trouver le bien le plus proche de vos attentes, ce qui n’est pas évident. Parce que la vraie bonne affaire dans l’immobilier parisien, celle à ne pas rater, c’est l’appartement qui vous convient.
  6. L’espace, tu regarderas ! Le bien-être chez soi ne dépend pas seulement du nombre des mètres carrés, mais aussi de la qualité de l’espace. C’est une dimension sous-estimée voire ignorée, qu’est la qualité de l’espace. En effet, l'un des premiers paramètres auquel pensent les candidats à l’achat d’un bien immobilier à Paris est souvent la surface, croyant ainsi définir l’espace dans lequel ils souhaitent vivre. Or, la perception de l’espace ne dépend pas seulement de la superficie. L’habitat est une structure spatiale assez complexe, où tout compte : la hauteur sous plafond, les ouvertures, la luminosité, le plan, les volumes, les perspectives intérieures, les liens avec l’extérieure, etc. La qualité de l’espace a une influence décisive sur votre bien-être. Il faut donc prendre en considération les multiples facteurs qui déterminent notre perception de l’espace.
  7. Ton émotion, tu écouteras ! Ne raisonnez pas seulement : laissez-vous émouvoir par le lieu que vous visitez. Si vous n’êtes pas un investisseur pur et dur, focalisé sur les chiffres et la rentabilité, vous devriez vous laisser guider par vos sens. Voici le lieu où vous allez vivre plus de la moitié de votre temps, durant des années peut-être. Ce lieu doit vous toucher, mais vous devriez d’abord vous ouvrir pour être en connexion avec ce lieu. Il ne faut pas visiter chaque appartement le couteau entre les dents, mais aller à sa rencontre avec curiosité. Laissez le charme agir : un bien immobilier devra vous hanter après la visite. Ne décidez donc de l’habiter que s’il vous habite d’abord.
  8. Le prix juste, tu paieras ! Mieux vaut acheter un bien de qualité à un prix élevé, qu’un mauvais bien à bas prix. Lorsque vous dénichez un bien qui vous convient, n’épiloguez pas sur le prix. Certes, vous pourriez parfois obtenir un petit rabais, mais souvent vous risquez aussi de voir ce bien, patiemment recherché, vous échapper. Et lorsque vous tombez sur un bien proposé à un prix visiblement bas, ne vous précipitez pas. Regardez bien ses défauts et interrogez-vous sur la pertinence globale de votre choix : les coûts induits (si c’est un bien à rénover, si les parties communes sont dégradées, etc.) ; la liquidité de ce bien (lorsque vous déciderez de le vendre) ; son attractivité (si vous voudrez un jour le louer), etc. En fait, les biens immobiliers à Paris sont souvent commercialisés, notamment lorsqu’ils sont vendus par un professionnel, à un prix proche de leur vraie valeur. Les écarts entre le prix de présentation et le prix de conclusion dans l’immobilier parisien, tous biens confondus, sont très limités. Et bien entendu, les biens de qualité sont souvent vendus au prix de présentation.
  9. La copropriété, tu examineras ! Un propriétaire à Paris n’est pas seul maître à bord : il y a aussi les copropriétaires. Sauf rares exceptions (qui représentent moins de 1%), les propriétaires individuels d’un bien immobilier à Paris sont en fait des… copropriétaires. La monopropriété personnelle à Paris est un privilège… en voie d’extinction. Être en copropriété présente des avantages (gestion confiée à un syndic, généralement professionnel ; partage des frais d’entretien et de rénovation, etc.), mais aussi des inconvénients (lenteur et lourdeur dans la prise de décision et dans l’exécution ; compromis inévitables ; défauts de majorité qualifiée ; coûts de gestion, etc.). Il est donc important, une fois que vous êtes intéressés par un bien immobilier, d’examiner soigneusement les procès-verbaux des dernières assemblées générales de sa copropriété. Vous pourriez alors connaître l’ambiance dans l’immeuble, savoir s’il y a des conflits, des projets bloqués, etc. Et aussi apprécier, sur la base de vos éventuels millièmes, votre futur poids au sein de la copropriété. En outre, un tel examen a une importante dimension financière : il vous permettra de vérifier le montant des charges communes et de savoir quels sont les travaux récemment réalisés et ceux envisagés.
  10. L’après travaux, tu imagineras ! Un bien immobilier n’est pas figé : il peut être transformé, parfois profondément. Que l’appartement que vous visitez soit « refait à neuf », à rafraichir ou à rénover… il faudrait, en le visitant, savoir faire abstraction de l’existant et se projeter dans une vision de ce lieu transformé selon vos souhaits. Autrement dit, regarder ce bien en « effaçant » l’aménagement, la décoration, l’équipement, les placards, les portes intérieures et même les cloisons (sauf les murs porteurs). L’exercice est difficile mais nécessaire si vous voulez évaluer le potentiel du bien que vous découvrez. Certes, la tâche peut être facilitée si vous disposez d’un plan ou d’un croquis de l’appartement. Le mieux, si vous avez des doutes, serait de demander à un architecte, à un décorateur ou à un conseil immobilier de vous accompagner pour vous donner son avis et ses idées. Mais attention : acheter un appartement pour le rénover et le revendre de suite est souvent un calcul risqué. En effet l’immobilier n’est pas un investissement de court ou moyen termes (sauf pour les professionnels avisés disposant de moyens conséquents.)
  11. Sérieux, tu seras ! Une recherche immobilière est un parcours incertain : pour le réussir, il faut faire preuve de quelques qualités. Pour trouver le bien immobilier auquel vous aspirez, il faut s’impliquer, donner de son temps, et apprendre au fur et à mesure de l’avancement de votre recherche. Parcourir chaque jour toute l’offre disponible, sélectionner les biens les plus pertinents, obtenir les informations manquantes sur chacun d’entre eux, organiser une visite de chaque bien retenu, visiter, comparer, revisiter, demander l’avis d’un professionnel, analyser les PV d’AG et les diagnostics, négocier, faire une offre, suivre le dossier administratif de la vente, monter un dossier de financement, préparer les travaux, les suivre, équiper, aménager, décorer, déménager, etc. : le processus est long, semé d’embuches et probablement de déceptions. Pour y arriver, il faut être méthodique, réactif, ponctuel, réaliste et patient. Bref, sérieux.
  12. Humble, tu te montreras ! L’immobilier parisien est complexe : faites-vous aider par plus compétent que vous. Vous pouvez compter sur vous-même pour trouver un bien immobilier à Paris. Mais c’est comme l’automédication : ça peut marcher mais souvent on perd du temps, et on peut découvrir après que notre choix n’était pas pertinent voire risqué. Une décision patrimoniale aussi importante que l’achat d’un bien immobilier à Paris, qui peut vous engager pour des années, parfois pour le restant de votre vie, mérite d’être étudiée et réfléchie. La meilleure garantie : se faire conseiller et accompagner par un spécialiste de l’immobilier parisien, un agent de l’acheteur (appelé souvent « chasseur immobilier » ou « chasseur d'appartement ») qui ne défendra que vos intérêts. Il sera avec vous de la conception de votre projet jusqu’à votre déménagement. Vous réduirez ainsi grandement les risques de faire un mauvais choix. Et surtout, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour trouver, dans votre budget, le meilleur bien possible.

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