Acheter un appartement à Paris : pourquoi est-ce complexe ?

Il est difficile pour un acquéreur de trouver à Paris le bien immobilier correspondant à ses souhaits. Certes, les prix immobiliers à Paris sont les plus élevés en France, mais même les acquéreurs ayant le budget nécessaire pour leur acquisition le constatent : l’immobilier parisien est complexe. D’où vient donc cette complexité qui rend toute acquisition immobilière un parcours incertain ? La réponse est dans les spécificités du marché immobilier parisien et dans la manière avec laquelle il est organisé.

Une ville très désirée

Paris est la ville la plus attractive du monde (selon le dernier indice du World Tourisme & Travel Council – WTTC, portant sur l’année 2022).

Paris est la première ville du monde dans le secteur du tourisme : les retombées économiques locales cumulées des voyages et du tourisme se sont élevées en 2022 à Paris à 35,7 milliards de dollars américains (même source).

Paris est, avec la région Île-de-France, la destination la plus visitée du monde : plus de 44 millions de visiteurs en 2022 (selon le Comité régional du tourisme Paris Île-de-France).

À l’évidence, Paris est une ville très désirée.

Conséquence logique : tout le monde ou presque aimerait avoir un bien immobilier à Paris !

Un marché unique

Cette exceptionnelle attractivité se heurte aux spécificités du marché immobilier parisien, qui en font un marché unique dans le monde :

• C’est un marché réduit : Paris intra-muros a une superficie de 105,40 Km². Paris est, de loin, la moins étendue parmi les villes dites mondiales ou globales. Et même en France, dans le classement des communes par superficie, Paris n’arrive qu’à la 113^e place (en métropole).
• C’est un marché très dense: Alors que Paris est une petite ville en surface, c’est la ville la plus peuplée en France : 2.145.906 habitants (en 2020, selon l’Insee) et la ville ayant la plus forte densité de population dans le monde occidental : 20.359,6 habitants par km² (en 2020, selon l’Insee).
• C’est un marché structurellement déséquilibré : la demande est toujours supérieure à l’offre. Même lorsque les prix immobiliers sont à un pic, le nombre d’acquéreurs dépasse nettement celui des biens proposés.
• C’est un marché très diversifié : par les styles d’architecture, les époques de construction, les niveaux de standing, les ambiances de chaque quartier voire de chaque rue, etc.
• C’est un marché où les biens de qualité sont rares, du fait de la grande densité du bâti et de l’ancienneté de la grande partie du tissu architectural parisien.

Un marché difficile

Le marché immobilier parisien présente des vraies difficultés.

La première difficulté est le grand nombre d’acteurs dans l’immobilier parisien : agences immobilières, mandataires immobiliers, agents commerciaux, marchands de biens, promoteurs, notaires, sociétés foncières, liquidateurs, office de vente aux enchères, départements real state dans une banque ou un fonds d’investissement, mairie, organismes publics…

Les acteurs les plus visibles, les agences immobilières, sont au nombre de 2448 à Paris (à fin 2021, selon l’URSSAF), soit presque deux fois plus que les boulangeries qui sont au nombre de 1360 à Paris (à fin 2022 selon la Chambre des métiers et de l’artisanat).

Mais la principale difficulté du marché est l’accès à l’offre. C’est que les transactions immobilières n’arrivent pas toutes sur le marché visible :

• Certaines transactions se font en off market, soit à la demande du vendeur, soit par tactique commerciale.
• Certaines transactions, destinées au marché visible, sont conclues en avant-première, après diffusion de l’information par le professionnel de l’immobilier à une liste restreinte (son fichier clients).
• Certaines transactions se font, sans diffusion d’information, entre professionnels de l’immobilier.
• Certaines transactions se font directement entre un propriétaire professionnel et un particulier.
• Certaines transactions se font, sans diffusion d’information, entre particuliers : amis, voisins, connaissances, parentèle…

Malgré la multiplicité des canaux de transaction, le marché visible continue de représenter la part principale des transactions. Mais le marché visible est multiple :

• Biens proposés par des professionnels sur les grands portails internet.
• Biens proposés sur les sites internet des agences (mais pas sur les portails).
• Biens affichés en vitrine d’agence (mais pas sur internet).
• Biens vendus aux enchères (diffusés sur les sites des notaires, huissiers de justice…)
• Biens vendus par les institutions publiques (diffusés sur leurs sites…)
• Biens vendus par les particuliers (diffusés sur les sites des particuliers).

Il est donc nécessaire d’accéder à la fois au marché visible et au marché invisible (dans ses deux volets : le off-market et les avant-premières). Et surtout d’être méthodique, réactif et patient.

Cependant, il faut savoir que :

• Les biens commercialisés en off market ne sont pas forcément de meilleure qualité que les biens proposés sur le marché visible.
• Les prix pratiqués sur le off market ne sont pas une « bonne affaire » réservée à des initiés : c’est même souvent le contraire, puisque la commercialisation en off market vise d’abord à tester un prix supérieur à l’estimation fournie par un professionnel. En effet, les professionnels savent qu’afficher un prix excessif sur le marché visible peut « griller » un bien et rendre plus difficile sa vente. De même, ils savent que les outils professionnels qui scannent le marché visible gardent en mémoire l’historique du processus de vente (date d’arrivée sur le marché, variations du prix, noms des agences vendant le bien, etc.). Or, le off market échappe par définition à ces outils de surveillance. De même, accéder à l’historique de la commercialisation d’un bien immobilier avec l’évolution de son prix nécessite des outils professionnels.
• Les biens de qualité proposés sur le marché visible à un prix juste, se vendent assez rapidement. D’où la nécessité d’être toujours à l’affut, d’être disponible, réactif et en mesure de déposer une offre d’achat sur le champ.
• Les biens qui restent longtemps en vente (au-delà de quelques semaines) sur le marché visible sont soit des biens proposés à un prix trop élevé, soit des biens avec des défauts importants ; soit des biens non cohérents (par exemple : grande superficie avec une seule chambre ; biens luxueusement rénovés dans une copropriété banale, etc.). Il ne faut pas écarter d’emblée ces biens, mais bien connaître le marché pour pouvoir les négocier.

Outre la difficulté d’accéder à toute l’offre disponible, le marché immobilier parisien présente une autre difficulté : le prix, qui peut varier sensiblement entre biens comparables (en superficie, emplacement, architecture, qualités, etc.), suivant le canal de commercialisation ou la stratégie de vente. Et ce d’autant plus que les indicateurs périodiques (évolution du prix moyen ou du prix standardisé, volumes des ventes, durée moyenne des ventes…) sont publiés avec un décalage de quelques mois (notamment par rapport à la signature de la promesse de vente) et amalgament un grand nombre de données (ou parfois, pour certains secteurs, trop peu de données). Résultat : ces indicateurs ne sont pas assez fins pour permettre d’estimer le juste prix d’un bien immobilier.

Un acquéreur désemparé

Face à cette complexité, l’acquéreur est forcément désarmé. Il se sent parfois désemparé et découragé. Et c’est logique : il n’a ni les connaissances, ni les contacts, ni les outils, ni le temps pour comprendre et naviguer dans un tel contexte.

Parfois, et sans le vouloir, l’acquéreur pourrait se compliquer la tâche et perdre un temps précieux parce qu’il peut :

• Avoir un projet non cohérent : des critères nombreux, qui ne correspondent pas ou peu à l’architecture existante dans la géographie qu’il préfère.
• Avoir un budget insuffisant par rapport à ses souhaits.
• Avoir tendance à chercher la « bonne affaire», comprenez le bien auquel il aspire mais à un prix inférieur au marché !
• Avoir à l’esprit le « prix moyen au m²» qu’il a lu dans un magazine ou sur internet alors que ce qu’il recherche est un bien de qualité qui est forcément beaucoup plus cher au m².
• Vouloir négocier le prix, ce qui lui fait parfois perdre le bien idoine.
• Avoir un financement incertain.

Devant cette équation à multiples variables, le premier devoir de l’acquéreur est d’admettre que, comme dans tout autre domaine (commercial, technique, médical, juridique, culturel, financier…), l’immobilier parisien nécessite expertise et expérience. Il est malheureusement difficile d’acquérir ces compétences en déambulant devant les vitrines de quelques agences immobilières, ou en passant des heures à regarder des annonces immobilières sur internet.

Pour réussir un achat immobilier à Paris – qui est parfois l’engagement financier le plus important dans une vie – faire appel à un professionnel ayant une bonne connaissance du marché est un choix pertinent. Après avoir écouté attentivement les besoins et les attentes de l’acquéreur, ce professionnel pourrait lui proposer les adaptations nécessaires pour rendre sa recherche réaliste et réalisable.