Où allez-vous acheter à Paris ?

Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier à Paris, il est probable que vous soyez déjà en train de projeter votre envie sur une rive, un arrondissement, un quartier, voire une rue ou même un immeuble précis. Pourtant, à moins d’avoir un vrai coup de chance et/ou de disposer de moyens financiers exceptionnels, l’endroit où se réalisera in fine votre projet immobilier ne sera pas déterminé par votre seule envie subjective, mais par un ensemble de facteurs objectifs. Plus vous intégrez d’emblée ces facteurs dans votre réflexion, plus le réel se rapprochera de votre rêve.

Quels sont ces facteurs déterminants ?

1. Le profil du bien immobilier que vous recherchez. On peut trouver quasiment tout à Paris, mais pas tout partout. Il y a des quartiers où les appartements familiaux sont peu nombreux, d’autres où les lofts sont rarissimes, certains où les constructions sont plutôt bourgeoises, d’autres où on peut trouver des maisons de ville… Chaque quartier de Paris a son histoire sociologique, et le tissu architectural qui en a résulté à travers le temps. Vous voulez un 100 m2 de grand standing à Montorgueil ? Un atelier d’artiste aux Champs-Elysées ? Une maison de ville à Saint-Germain-des-Prés ? Va falloir s’armer de beaucoup de patience… avant de probablement opter pour un autre quartier !

2. Votre budget. Le prix standardisé du mètre carré à Paris (9.870 € à fin novembre 2023 – source : la Chambre des notaires de Paris), couvre des réalités bien disparates, et des variations géographiques parfois importantes. Or, c’est votre budget d’achat immobilier qui va déterminer les zones géographiques où il sera possible de trouver des biens en adéquation avec vos critères. Ce n’est pas avec le prix moyen du mètre carré à Paris que l’on peut acheter un studio décent place Dauphine ! Ni même avec le double, d’ailleurs !

3. Vos besoins personnels. Vous souhaitez avoir une crèche, un collège ou un lycée à proximité pour vos enfants ? Un centre médical dans le quartier ? Un gymnase proche pour faire fréquemment du sport ? Un marché alimentaire parce que vous êtes passionné de cuisine ? Un parking dans l’immeuble ou juste à côté ? C’est possible, mais là aussi pas partout. Désolé, pas de crèche sur l’île Saint-Louis ! Pas de vrai marché alimentaire dans le quartier de l’Opéra ! Et quasiment pas de parkings dans les immeubles des Halles…

4. Vos contraintes professionnelles. Vous voulez habiter à côté d’une station du RER desservant les aéroports de Roissy et d’Orly ? Sur une ligne précise de métro qui mène directement à votre bureau ? Vous ne voulez pas faire plus d’une correspondance pour rejoindre votre cabinet ? Avec l’un de ces critères, vous réduisez sérieusement l’étendue géographique de votre recherche immobilière. Ainsi, si vous voulez être sur la ligne de métro n° 1 parce que vous travaillez à La Défense, vous écartez d’un coup plus des trois quarts de Paris !

5. Vos critères de qualité de vie. Vous tenez absolument à avoir une vue dégagée ? Vous aspirez au calme ? Un vis-à-vis vous insupporte ? Il vous faut impérativement du soleil ? Vous préférez vivre au dernier étage ? Un appartement sur cour est inconcevable pour vous ? Une vue sur Seine est une condition sine qua non ? Sans ascenseur, c’est non ?… Chacun de ces critères est légitime, mais chacun de ces critères vous coupera d’une grande majorité des appartements parisiens. Les appartements traversants, bien orientés, bénéficiant d’une vue, du calme, d’un balcon, d’un ascenseur, d’un gardien, ayant un cachet à l’intérieur, dans un joli immeuble, avec une copropriété bien tenue, dans un quartier agréable et à proximité des transports… ne représentent en réalité qu’un petit pourcentage des appartements parisiens.

6. Votre goût en architecture. Vous avez un faible pour l’architecture du XVIIIe siècle ? Plutôt pour le beau haussmannien ? Ou pour la période Art déco ?… Aucun de ces choix n’est difficile à satisfaire en soi. Mais dans certains quartiers, certains de ces choix sont inexistants ou presque. Vous aimez l’architecture contemporaine de qualité ? Oubliez le centre de Paris ! Vous appréciez particulièrement les architectes du Modernisme ? Focalisez-vous sur le XVIe arrondissement et gardez un œil sur le XIVe ! Vous cherchez à acheter un appartement dans un ancien hôtel particulier ? Vous aurez plus de choix dans les IVe, VIIe, VIIIe, IXe, XVIe, XVIIe arrondissements ? Une maison avec un petit jardin ? Plutôt dans les neuf arrondissements périphériques (du XIIe au XXe).

7. Vos objectifs patrimoniaux. Êtes-vous un primo-accédant qui privilégie la liquidité de son bien, afin de pouvoir le revendre facilement d’ici quelques années et racheter un bien plus grand ? Vous voulez investir dans la pierre parisienne surtout pour défiscaliser ? Vous souhaitez réaliser une plus-value en rénovant avant de revendre sous le statut de marchand de biens ? Si vous répondez à l’une de ces questions, probablement les trois quarts des offres immobilières à Paris disparaîtront de votre champ de recherche. Vous voulez miser sur un quartier qui va prendre de la valeur ? Fixer d’abord le délai approximatif de votre investissement et faites bien vos calculs ! Certains quartiers sont en train de « monter » et leurs prix sont déjà élevés ; d’autres prendront plus de temps pour devenir plus attrayants… mais la plus-value que vous y réaliserez sera plus importante.

8. Le mode d’exploitation de votre futur bien immobilier. Envisagez-vous de vivre dans ce bien pour une période indéterminée ? Ou allez-vous opter pour la location nue ? Ou plutôt, préférez-vous optimiser votre retour sur investissement en choisissant la location meublée, avec la possibilité de récupérer votre appartement à tout moment ? Chacune de ces options vous dirigera vers une zone géographique pertinente, en adéquation avec l’objectif fixé. Pour avoir un retour acceptable sur investissement dans la location vide, vous devriez vous éloigner du centre de Paris. A contrario, pour avoir un bon taux d’occupation dans la location saisonnière, point de salut en dehors de quelques quartiers de l’hyper-centre de Paris.

9. L’offre sur le marché. L’ensemble de vos paramètres de recherche va dessiner un profil du bien immobilier idéal pour vous. Mais, plus ce profil offre une bonne qualité de vie et/ou plus il présente un intérêt en tant qu’investissement, et plus il sera rare sur le marché. C’est donc l’offre disponible sur le marché, au moment de votre recherche, qui va vous amener à faire des compromis par rapport à ce profil idéal, en modifiant les limites géographiques de votre zone de recherche. Sauf quelques exceptions, dans un budget contraint, vous augmentez les probabilités de trouver le bien recherché au fur et à mesure que vous vous éloignez du centre de Paris.L’urgence de votre projet. Vous pouvez être pressé de trouver (vous quittez à une date fixe un appartement loué, vous arrivez à Paris de province ou de l’étranger, vous voulez être installé avant la rentrée scolaire, etc.), ou au contraire vous n’avez pas vraiment de contraintes calendaires. L’une ou l’autre de ces situations déterminera le degré d’urgence et donc d’exigence par rapport à l’offre disponible. Plus vous êtes pressé, plus vous devriez rendre flexibles vos critères géographiques.

10. Chacun de ces 10 paramètres peut, à lui seul, avoir une influence décisive sur la géographie de votre recherche immobilière à Paris. Alors si on combine l’ensemble de ces paramètres, il y a fort à parier que sera modifié l’emplacement que vous projetiez initialement pour votre achat immobilier.

Conclusion : ce n’est pas seulement vous qui allez choisir où votre projet immobilier sera réalisé à Paris ! C’est plutôt Paris qui décidera où votre projet immobilier sera réalisable.