Achat immobilier à Paris : les défauts à éviter… ou à accepter

Même avec un budget confortable, vous n’y échapperez pas : le bien immobilier que vous achèterez à Paris aura forcément des… défauts ! Au lieu de les subir avec résignation, il vaut mieux les intégrer d’emblée dans votre vision de votre futur appartement. D’autant que parfois, un défaut peut être aussi un… avantage !

Pour y voir plus clair, nous vous proposons ci-après :

• Un précis méthodologique sur les défauts dans l’immobilier parisien.
• Un exposé détaillé des 20 défauts structurels les plus fréquents dans l’immobilier parisien.

Précis méthodologique 

sur les défauts dans l’immobilier parisien

I. Il n’y a pas de bien immobilier parfait, sans défaut aucun. Et ce postulat général est encore plus vrai à Paris, ville au tissu urbain très dense et à l’architecture essentiellement ancienne.

II. Acheter un bien immobilier à Paris implique de faire un compromis. L’acheteur doit donc hiérarchiser ses propres critères et souhaits afin de se focaliser sur les plus importants d’entre eux.

III. Logiquement, dans l’immobilier parisien, plus le budget d’achat par m2 est serré, et plus l’acheteur devra accepter certains défauts. Et inversement : plus le budget est confortable, et plus il lui sera possible de limiter le nombre de défauts.

IV. Chaque acheteur a une vision assez précise des caractéristiques qu’il souhaite trouver dans le bien immobilier qu’il recherche. Mais, généralement, dans cette vision initiale, il n’intègre pas les défauts. Du coup, il se heurtera aux défauts au fur et à mesure de son immersion dans la réalité du marché. Cette découverte « tardive » de l’inévitabilité des défauts aura deux conséquences : une déception qui peut casser l’élan de l’acheteur et le rendre insatisfait de l’acquisition qu’il va effectuer ; un rejet des premiers biens immobiliers visités parce que non conformes à la vision irréaliste initiale (avec le risque de se rendre compte par la suite que l’un de ces premiers biens visités était le plus pertinent, mais qu’il n’est plus disponible).

V. La perception des défauts dans l’immobilier est, en partie, subjective : tel défaut sera considéré comme acceptable par un acheteur, mais rédhibitoire par un autre. Néanmoins, tous les défauts ont un point commun : ils affectent l’attractivité d’un bien immobilier et sa valeur. En effet, tout défaut dans un bien immobilier engendre une décote du prix de ce bien.

VI. Acheter un bien immobilier à Paris, c’est effectuer un important investissement patrimonial, parfois le plus important d’une vie. Il est donc crucial que cet investissement soit sûr et/ou rentable et/ou liquide. L’ordre de priorité de ces trois objectifs aidera à déterminer quels défauts accepter et quels défauts éviter.

VII. En analysant un bien immobilier, il ne faut pas confondre défauts structurels et points négatifs. Les points négatifs (par exemple : un prix un peu trop élevé par rapport au marché ; un bien nécessitant beaucoup de travaux ; une copropriété à rafraîchir ; un immeuble situé près d’un important chantier en cours, etc.) pourront être résorbés avec l’argent et/ou le temps. A contrario, les défauts structurels (objet du présent billet) sont ceux que l’argent ne pourra corriger ou que le temps ne pourra résoudre dans un futur visible. (Nota bene : ne pas confondre défauts structurels et vices cachés : la loi protège l’acquéreur contre tout défaut non décelable par lui ou qui aurait été masqué par le vendeur. D’ailleurs, les diagnostics obligatoires et les vérifications usuelles effectuées par le notaire réduisent ce risque).

VIII. Tous les biens immobiliers parisiens, même ceux ayant des défauts structurels rédhibitoires, gardent – après la décote due à ces défauts – une valeur incompressible. Acheter un bien immobilier à défaut à son juste prix n’est donc pas forcément une erreur. Un tel choix pourra même constituer un bon placement si le retour sur investissement escompté (essentiellement les loyers) est satisfaisant ou si l’emplacement géographique est prometteur à moyen terme.

IX. Un défaut peut constituer une opportunité pour un acheteur. Ainsi, il pourra acheter avec un budget contraint un bien qui lui aurait été autrement inaccessible. Parfois, il pourra négocier un rabais supplémentaire avec le vendeur si ce dernier n’arrive pas à vendre rapidement au prix affiché son bien grevé par un ou des défaut(s).

X. Généralement, les biens avec défauts ne sont pas liquides : ils ne se revendent pas facilement et ne seront évidemment pas les premiers à profiter des mouvements cycliques de hausse des prix dans l’immobilier parisien.

XI. Dans l’absolu, il est certes préférable d’éviter les défauts. Mais dans le réel, il faudra bien se résoudre à en accepter certains… par simple réalisme ou par calcul intelligent. Ou tout simplement parce qu’un bien immobilier avec défaut(s) peut susciter, de par ses qualités, un vrai coup de cœur.

XII. Pour éviter de faire une erreur d’investissement, l’acheteur doit élaborer un subtil dosage entre limites budgétaires, qualités souhaitées, défauts à éviter, défauts acceptables, rentabilité recherchée, pari sur l’avenir, liquidité du bien et stratégie patrimoniale. Oui, bien acheter dans l’immobilier parisien c’est un métier.

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Défauts liés à l’appartement

1. Un étage peu convoité. Les étages peu convoités se trouvent à la fois en haut des immeubles… mais aussi en bas !

Commençons par le haut :

La majorité (56%) des immeubles du parc privé à Paris n’a pas d’ascenseur. Or, dans un immeuble sans ascenseur, au delà du 1er étage, on commence à considérer qu’il y a une difficulté d’accès pour les personnes âgées ou ayant une santé fragile ou pour les familles avec enfants en bas âge. Donc, plus l’étage est élevé (notamment à partir du 3e étage) et plus il subira une décote.

Mais cette règle souffre de nombreuses exceptions. Ainsi :

• Les petites surfaces (jusqu’à 50 m2) ont généralement un public plutôt jeune et pourront toujours se vendre (évidemment avec une décote par rapport aux étages moins élevés ou à un bien similaire dans un immeuble muni d’un ascenseur). Logiquement, les biens les plus affectés par l’absence d’ascenseur sont les appartements familiaux de grande surface.
• Certains biens situés en étage élevé sans ascenseur ont une attractivité spécifique : il s’agit notamment des biens avec balcon (généralement, au 5e étage) ; des biens avec terrasse ; des biens ayant une vue dégagée (voire une jolie vue) ; des biens atypiques (parfois des duplex nés de la fusion des derniers étages ou des chambres de service et des combles)… Cette attractivité se maintient même sans ascenseur.
• Il y a une catégorie d’acheteurs qui cherche uniquement un bien situé au… dernier étage, même sans ascenseur.

Autre dimension, les étages bas :

• Le rez-de-chaussée est généralement moins demandé parce que : moins lumineux que les autres étages ; protégeant moins l’intimité des occupants ; présentant un risque sécuritaire plus élevé. Mais certains rez-de-chaussée ou rez-de-jardin sont recherchés : pour une activité de profession libérale ou un usage mixte ; par des personnes ne pouvant monter les escaliers ou ne supportant pas l’ascenseur par claustrophobie. De même, le rez-de-chaussée offre parfois des biens avec jardin ou terrasse ou des biens atypiques (loft ou ateliers).
• L’entresol : c’est un peu le parent pauvre d’un immeuble, puisqu’il présente habituellement une petite hauteur sous plafond. Mais parfois, lorsqu’il est relié à un rez-de-chaussée, il offre une précieuse extension.
• Le 1er étage : il est habituellement peu affecté par l’absence d’ascenseur, mais présente parfois des inconvénients, dont la proximité avec la rue (bruits et parfois odeurs) et le manque de luminosité. Un appartement au 1er étage, notamment de grande surface, sera moins liquide qu’un appartement identique dans les autres étages. Toutefois, le 1er étage est recherché dans l’architecture classique où il était l’étage noble (avec notamment une grande hauteur sous plafond et des attributs de style).

​​Bref, comme on le voit, il n’y a pas lieu d’éviter systématiquement les étages bas ou, dans les immeubles sans ascenseur, les étages élevés. Tout dépend du type du bien et de son usage.

2. Une position de second plan dans la copropriété. Dans les copropriétés constituées d’un seul immeuble, certains appartements peuvent donner uniquement sur cour. De même, dans de nombreuses copropriétés comprenant plusieurs bâtiments, il y a souvent un bâtiment sur cour. Or, un appartement donnant uniquement sur cour ou faisant partie d’un bâtiment à l’arrière est un appartement qui parait comme situé un peu dans les coulisses par rapport à un appartement donnant sur rue ou faisant partie du bâtiment principal. Et pas seulement pour la vue : les appartements côté façade ou situés dans le bâtiment principal ont généralement plus de cachet et de meilleures finitions (sauf dans les constructions récentes où tous les immeubles d’une résidence ou d’un programme sont souvent construits avec des finitions identiques). Toutefois, certains acheteurs préfèrent s’éloigner de la rue et ses nuisances et désagréments pour être dans le calme, sur cour ou dans un bâtiment à l’arrière. D’autant plus que parfois le bâtiment sur rue est moins lumineux, moins ensoleillé et souffre de vis-à-vis et/ou de vues non dégagées.

3. Une hauteur sous plafond réduite. C’est un défaut fréquent dans l’immobilier parisien (notamment dans les étages élevés et les entresols dans l’ancien, mais aussi dans tous les étages de certains immeubles récents). Mais la perception de ce défaut est variable. Toutefois, en dessous de 2,30 m c’est généralement considéré comme bas de plafond. Et plus la surface de l’appartement est réduite, plus la hauteur sous plafond influe sur la perception de l’espace et impacte le sentiment de bien-être. Naturellement, si la pièce est grande et lumineuse, un plafond bas sera moins oppressant.

4. Une orientation sombre. Voici un défaut pour le moins complexe. Un bien immobilier à Paris a, généralement, une seule exposition. Mais on trouve souvent des biens ayant une double exposition voire – plus rarement – une triple ou même une quadruple exposition… N’empêche : un bien immobilier a toujours une exposition dite « principale », celle des pièces de vie ou de la partie jour.  Et le Nord est l’orientation la moins recherchée, parce qu’elle signifie une quasi absence de soleil durant une bonne partie de l’année. Et ce manque d’ensoleillement affecte directement la luminosité (qui dépend aussi de l’étage, de la hauteur sous plafond et de la surface vitrée). C’est pourquoi les appartements exposés uniquement au Nord, lorsqu’ils sont sombres, sont moins demandés. Mais il suffit que l’orientation soit un peu moins axiale (par exemple vers le Nord-Est ou le Nord-Ouest) et le soleil se faufilera à l’intérieur.

5. Un mauvais plan. Au prix du mètre carré dans l’immobilier parisien, il est préférable d’éviter les plans non optimisés (espaces perdus dans l’entrée et les couloirs ; pièces en enfilade ; zones jour/nuit non séparées ; etc.) ou les plans illogiques (cuisine éloignée de la salle à manger ; salle de bain éloignée de la chambre ; toilettes pour invités dans la chambre ; ratio surface / nombre de chambres un peu illogique ; etc.). Ces plans sont plus fréquents dans l’ancien que dans le moderne et le récent.

6. Une flexibilité limitée. En matière d’habitat, les besoins peuvent changer, les goûts évoluer. Or, certains facteurs peuvent compliquer voire empêcher toute reconfiguration de l’espace : les murs porteurs (qui ne doivent être démolis ni même percés qu’avec une coûteuse précaution et après autorisation de la copropriété) et/ou l’absence de fenêtres (dont la création nécessite des autorisations souvent impossibles à obtenir à Paris). Enfin, on ne peut déplacer les pièces d’eau (cuisine, salle de bains, WC) que si les arrivées et les évacuations adéquates se trouvent à proximité.

7. Un manque d’intimité. Un vis-à-vis proche, voire multiple (dans plus d’une pièce), réduira la qualité de vie dans l’appartement. On ne peut vivre volets fermés ou rideaux tirés. Mieux vaut donc opter pour un bien immobilier où l’intimité des habitants est protégée, surtout là où ils passent la majeure partie de leur temps à la lumière du jour : les pièces dites de vie.

8. Une absence de perspective. L’absence d’une vue dégagée, d’une perspective vers un horizon, d’une vue sur des arbres ou du moins d’une vision – même en biais – du ciel, engendre un sentiment oppressant. Evitez donc un bien donnant sur une façade très proche d’un autre immeuble, ou sur un mur aveugle ou sur une petite courette.

9. Une isolation défaillante. Le défaut d’isolation est relativement difficile à détecter lors des visites d’avant achat (à moins d’avoir une certaine expérience en la matière), d’autant que ce défaut peut revêtir divers aspects :

• le défaut d’isolation thermique : tout dans l’habitat peut avoir une incidence thermique, depuis le sol jusqu’au plafond en passant par les murs, les ouvertures, les revêtements. Et cet aspect n’est pas vraiment couvert par le diagnostic de performance énergétique (DPE, obligatoire) qui « vise à évaluer la quantité d’énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par un logement » et qui porte principalement sur le chauffage, la climatisation et l’eau chaude sanitaire (et à la marge sur l’isolation de la bâtisse).
• le défaut d’isolation phonique : il peut provenir de cloisons peu épais séparant l’appartement des appartements mitoyens, d’un plancher et/ou d’un plafond qui ne protègent pas suffisamment des bruits des voisins ; d’un toit en matériau peu performant (par exemple : une couverture en en zinc transmet et amplifie, à moins d’une isolation intérieure adéquate, le bruit de la pluie) ; de menuiseries (portes et fenêtres) ou de vitrages peu hermétiques, de la cage d’escalier ou de la machinerie de l’ascenseur, etc. A cela s’ajoute l’incidence de la charpente du bâtiment : si elle est en bois, elle sera a priori peu isolante – mais une charpente en béton de médiocre qualité ne vous protégera pas mieux des résonnances phoniques.
• le défaut d’isolation olfactive : sentir les odeurs des cuisines des voisins, ou celles provenant des commerces de bouche (restaurant, poissonnerie, fromagerie, etc.) situés au rez-de-chaussée ou dans la rue est un désagrément réel et pas rare à Paris.

Généralement, on rencontre une isolation défaillante plus fréquemment dans certains immeubles du XXe siècle (notamment à partir des années 1920 et jusqu’aux années 1970), mais aussi dans les immeubles anciens modestes.

On pourrait estimer possible de traiter un défaut d’isolation. Or, souvent on ne détecte son étendue et ses sources qu’après avoir résidé dans l’appartement. Puis, les travaux d’isolation sont généralement assez coûteux et lourds. Et parfois il est tout simplement impossible de résoudre un défaut d’isolation lorsqu’il est structurel.

10. Un manque d’authenticité. Nombreux sont les biens immobiliers à Paris non conformes à leur état d’origine : appartements fusionnés ou, au contraire, petites surfaces nées du découpage d’un grand appartement ; chambres de service reliées ; « duplex » créé en transformant les combles, mezzanines installées pour augmenter le nombre de mètres carrés… Or, ces transformations ne sont pas toujours réussies et donnent parfois une impression d’artificialité et de tarabiscotage.

De même, certains travaux de rénovation peuvent enlever à un appartement son cachet : de plus en plus d’appartements à Paris se ressemblent, ayant été rénovés avec un « goût international » et des matériaux « modernes » ; leur surface ayant été « optimisée », leurs cheminées ou poêles arrachés, leur parquet enlevé ou couvert, leurs moulures rasées, sans parler des faux plafonds avec spots, des fenêtres en PVC, du sol en béton ciré et de l’inévitable « cuisine US équipée ». Oui, on a souvent l’impression d’être dans une petite suite d’un appart’hôtel de moyenne gamme quelque part dans le monde ! Le problème est qu’une fois l’identité d’un lieu abîmée, il est compliqué de restaurer l’état initial, à moins de dépenser beaucoup d’argent pour tomber in fine, souvent, dans du pastiche. Donc, si vous êtes sensible à l’authenticité architecturale ou à la cohérence stylistique du lieu où vous allez habiter, il sera plus prudent de ne pas opter pour un appartement dénaturé. C’est un défaut souvent difficile à corriger.

11. Des litiges cachés. Certains biens immobiliers à Paris comportent un défaut de conformité ou un aspect litigieux : une annexion de fait d’une partie commune (lors d’une fusion de lots ou en avançant l’entrée sur le palier, etc.) ; un usage parfois ancien d’une partie commune (une cave, une surface sur le palier, un cagibi dans l’escalier, un WC commun, une courette, etc.) ; un mur porteur qui a été supprimé ou percé sans l’aval de la copropriété ; des menuiseries extérieures qui ont été remplacées sans respecter les normes qui s’appliquent sur l’immeuble ; un raccordement non-conforme aux arrivées d’eau, de gaz ou d’électricité… ou aux descentes d’évacuation des eaux usées et vannes ; etc. Parfois, une terrasse peut être présentée comme faisant partie du lot vendu, alors qu’en fait il s’agit d’une partie commune devenue de fait à usage privatif mais sans que cet usage n’ait été acté par la copropriété. De même, il faut faire attention à l’usage et/ou à la destination du bien : habitation ; commercial, mixte, professionnel, professions libérales, etc.

Tous ces aspects ne peuvent être mis au jour par les diagnostics obligatoires (qui ne portent pas sur l’origine de la propriété ou le profil du bien). Pour débusquer ces éventuels points litigieux, il faut étudier avec attention le règlement de la copropriété ainsi que les procès-verbaux des dernières assemblées générales de la copropriété. Visiter le bien avec un professionnel avisé apportera toujours un plus en la matière. Enfin, il faut vérifier chaque mot dans la promesse de vente et écouter votre notaire lorsqu’il attirera votre attention sur les éventuels points litigieux.

Si un point litigieux est mis au jour, vous pourriez décider de renoncer à l’achat, ou demander un rabais, sinon en faire votre affaire. Mais généralement, ce type de litiges est difficile à solutionner.

Défauts liés à la copropriété

12. Des charges courantes élevées. Certains immeubles à Paris ont des charges courantes très élevées par m2 (c’est le cas, par exemple, des petites copropriétés bien équipées et bien tenues ou des copropriétés de bon standing). Naturellement, avoir un gardien, un ascenseur et un entretien correct des parties communes, cela se paye.

Mais, contrairement aux appels exceptionnels de charges, qui sont ponctuels et ne durent que quelques trimestres (pour financer des travaux comme un ravalement de façade ou une réfection de la toiture ou une rénovation des parties communes), les charges courantes sont une dépense permanente, qui ne cessera d’augmenter d’une année l’autre avec l’inflation et la détérioration inévitable du bâti (alors que les remboursements d’un prêt immobilier sont fixes et limitées dans le temps).

Certes, les charges dans une copropriété, même élevées, sont généralement justifiées et régulièrement contrôlées par les copropriétaires. Et sauf exception, ces charges correspondent aux prestations fournies… mais ces prestations varient grandement d’un immeuble à l’autre (Le chauffage est-il collectif ou individuel ? L’eau chaude est-elle collective ou individuelle ? Y a-t-il un ascenseur dans l’immeuble ? Un gardien à demeure ? Un concierge non résident ? Le syndic est-il un professionnel ou un copropriétaire bénévole ? L’assurance de l’immeuble est-elle minimale ou avec options ? Le nettoyage est-il fait régulièrement ou a minima ? L’immeuble a-t-il un architecte attitré qui supervise les travaux ou non ? Etc.)

En achetant son appartement, il faudra donc prendre en considération cette dépense perpétuelle que sont les charges courantes de copropriété.

13. Une copropriété dénaturée. L’identité architecturale de certains immeubles parisiens a été abîmée voire profondément dénaturée, par des opérations de restructuration ou de modernisation, visant parfois à améliorer la rentabilité. Et même si la façade de ces immeubles a été conservée, elle n’est parfois plus qu’une apparence : une fois à l’intérieur, on découvre une construction optimisée du plus mauvais effet.

On retrouve la même vision désolante dans des immeubles ayant changé de destination : d’habitation ils sont passés à bureaux avant de revenir à habitation, et dans cet aller-retour, leur style d’origine a été sacrifié.

Si vous êtes sensibles à la cohérence architecturale ou stylistique, évitez les immeubles restructurés ou trop rénovés.

14. Une gestion défaillante. De nombreuses copropriétés parisiennes souffrent d’une mauvaise gestion, voire d’une quasi-absence de gestion. Et si la loi oblige les copropriétés à ravaler leur façade tous les dix ans (en réalité, l’intervalle moyenne entre deux ravalements est plus grande), elle n’intervient que rarement dans les parties communes intérieures (sauf une fois devenues insalubres). En clair, c’est à vous de vérifier si la gestion de la copropriété est satisfaisante ou non.

Lors de la visite, jetez un regard attentif sur les parties communes (l’état des façades, des escaliers, de l’ascenseur, le passage des câbles et des tuyaux dans les parties communes, les boîtes aux lettres, l’emplacement des descentes d’eau, l’existence d’un local pour les poubelles, l’état des caves, etc.). Interrogez le vendeur ou son agent sur la date du dernier ravalement. Vérifiez que l’accès à la copropriété est sécurisé (par un code, un passe magnétique, etc.). Et demandez si l’immeuble est habité essentiellement par des propriétaires (meilleur cas de figure) ou par des locataires.

Ensuite, si vous êtes intéressé par l’appartement, analysez ou faites analyser par un professionnel les documents que l’acheteur est en droit de réclamer, notamment le règlement de la copropriété et surtout les comptes rendus des assemblées générales de la copropriété qui se sont tenues au cours des 3 dernières années. Vous pourriez ainsi vérifier la destination des divers lots de l’immeuble (résidentiel, commercial, mixte) et la vie de la copropriété (conflits entre copropriétaires, blocages récurrents lors des votes, rapports de force en tantièmes entre copropriétaires, défauts de paiement, dossiers importants en suspens, conflits avec le voisinage, travaux prévus, risques d’infections, etc.). Et essayez de savoir si la raison de la vente du bien est liée même indirectement à la copropriété.

Si vous constatez que la copropriété est mal gérée ou délaissée, ne croyez pas que votre arrivée dans l’immeuble va tout résoudre. Certaines copropriétés restent bloquées pendant de longues années, et même des décennies. Certes, on peut être volontaire et optimiste, et finir avec du temps, de la patience et de l’argent par dynamiser une copropriété assoupie. Mais le chemin est incertain et épineux. C’est pourquoi nous assimilons ce problème à un défaut structurel.

Défauts liés à l’emplacement

15. Les nuisances sonores de l’environnement. Les bruits provenant de la rue peuvent parfois devenir insupportables : certains propriétaires vendent même leur appartement pour cette raison. Regardez s’il y a un café ou un restaurant, avec ou sans terrasse, en bas de l’immeuble, dans les immeubles mitoyens ou (s’il s’agit d’une rue étroite) juste en face. Vérifiez leurs heures et jours de fermeture. Certains bars restent ouverts tard le soir, sans oublier les discothèques. Les nuisances sonores peuvent également provenir des les rampes d’accès ou de sortie d’un parking public, du voisinage d’une ligne de métro aérien, d’un chemin de fer, d’un boulevard très emprunté par les voitures, etc. Il est judicieux, lorsqu’un appartement retient votre attention, de passer dans la rue, devant l’immeuble, à différents moment de la journée, mais aussi le soir notamment le samedi.

16. Les nuisances olfactives de l’environnement. Les odeurs dégagées par certaines activités dans les environs de l’immeuble où vous envisagerez d’habiter pourront être très incommodantes. Et vous pourriez les ressentir même fenêtres fermées. Vérifiez donc si on ressent dans l’appartement que vous avez retenu les odeurs provenant des commerces de bouche les plus proches (notamment les poissonneries, les kébabs, les fastfoods, les pizzerias, les cuisines exotiques, etc.) ou même les émanations des échappements (si vous êtres très près d’une artère avec beaucoup de passage de voitures).

17. Les désagréments du réseau souterrain. Paris dispose du réseau souterrain de transports en commun le plus dense au monde. Mais les milliers de rames de métro et de RER (et même de trains) qui passent sous terre ou dans des tunnels provoquent des vibrations et des bruits qui peuvent parfois être ressentis et entendus à l’intérieur de certains appartements, au point de dégrader sérieusement la quiétude des résidents, jour et nuit. Aucun vendeur ou agent immobilier ne vous l’annoncera par avance et de plein gré. À vous donc de vous assurer que votre futur appartement est protégé de ces désagréments. Et attention : la proximité des stations ou des gares ne vous donnera pas une indication suffisante. Si vous êtes intéressé par un appartement, essayez de le visiter, au moins une fois, fenêtres fermées et sans musique à l’intérieur, si possible le soir, et tendez l’oreille pendant une dizaine de minutes. Mais regardez aussi sur une carte détaillée son emplacement par rapport aux voies des transports ferrés souterrains.

18.  L’absence de commerces à proximité. Ne pas avoir de commerces près de chez soi signifie une perte quotidienne de temps et d’énergie. Vérifiez donc ce point, non pas de manière approximative en regardant une carte du quartier, mais concrètement, en faisant comme si vous deviez faire réellement vos courses depuis votre futur immeuble.

19. L’éloignement des transports. Il est préférable que l’immeuble où se situe votre prochain achat immobilier soit à une courte distance des transports en commun, donc d’une station de métro et/ou de RER ou du moins d’un arrêt de bus. Pour les usagers de la voiture individuelle, l’absence d’un parking dans l’immeuble (ou d’une place de parking à louer tout près) serait également peu pratique.

20. Le manque d’attrait du quartier. On croit habiter dans un appartement, alors qu’en fait on habite à une adresse… Si le quartier est peu agréable, ou peu sécurisé, ou peu animé, ou considéré comme « difficile » (trafics de drogues, problèmes de sécurité, etc.), cela constituera un sérieux moins pour l’appartement… et cela affectera sa liquidité. Mais ce défaut est parfois considéré comme une opportunité : certains investisseurs achètent exprès dans ces quartiers, où les prix sont plus bas qu’ailleurs, en misant sur une inévitable gentrification.

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En résumé : les défauts dans l’immobilier parisien sont une dimension plutôt complexe… et lourde de conséquences (sur le portefeuille et/ou sur la qualité de vie). L’acheteur doit être, à la fois, vigilant (il faut tout remarquer) et, surtout, juste dans l’évaluation (ne pas exagérer l’importance d’un défaut, mais ne pas la réduire non plus). Si vous ne vous sentez pas en mesure de maîtriser cet aspect, faites-vous assister par un professionnel compétent (un spécialiste de l’immobilier parisien, un architecte qui connait bien Paris, un agent immobilier, un chasseur immobilier, etc.). Mais choisissez-le en fonction d’un seul critère : il ne doit avoir aucun intérêt à vous faire acheter ce bien immobilier plutôt qu’un autre. Mais, avoir le concours d’un professionnel consiste à profiter de son expertise et à prendre de son temps. Et logiquement cela a un coût. Toutefois, les honoraires de ce conseil seront peu par rapport à l’enjeu financier d’une acquisition immobilière. Puis, son intervention vous aidera à trancher en connaissance de cause et entourera votre choix d’une précieuse sérénité.