Achat immobilier à Paris : le bon plan !

En effet, la qualité et l’attractivité d’un appartement dépendent, en grande partie, de son plan et il va jouer un rôle majeur dans la décision d’achat.

Le plan de l’appartement de 91 m² ci-dessus est (presque) idéal pour un appartement parisien de type familial :

• Dans cette configuration en étoile, le couloir au centre de l’appartement permet un accès direct à chaque pièce, tout en séparant la partie jour de la partie nuit.
• Les pièces de vie (séjour et salle à manger) sont orientées au Sud-Ouest et reçoivent ainsi le soleil à partir de midi jusqu’à la fin de l’après-midi. De plus, ces pièces donnent sur la rue.
• Les chambres sont orientées au Nord-Est ce qui leur permet de recevoir le soleil le matin. Elles donnent sur une cour calme.
• Les proportions des pièces sont harmonieuses pour un appartement familial : chacune d’entre elles dispose d’une surface satisfaisante et bien proportionnée par rapport à l’ensemble de l’appartement (les surfaces de la cuisine et de la salle de bains sont considérées par beaucoup comme suffisantes pour une famille, les deux chambres sont de tailles proches et elles ont de bonnes dimensions).
• Les formes des pièces sont nettes, plutôt rectangulaires et les angles sont droits.
• Les WC invités sont situés à l’entrée de l’appartement.
• Et il y a même un balcon filant dans le prolongement des pièces de vie !

Ce plan permet, en outre, la création d’une troisième chambre : il suffirait pour cela de transformer la cuisine actuelle de 11,5 m2 en chambre et de créer une cuisine ouverte sur le séjour, à côté de la salle de bains (l’emplacement des évacuations d’eau rendant possible cette transformation).

Si on devait trouver un défaut à ce plan (car, il y a toujours des défauts), ce serait l’absence de fenêtre dans la salle de bains ! Mais, on ne peut pas tout avoir… Malgré ce défaut, un appartement disposant d’un plan aussi qualitatif ne reste pas longtemps sur le marché.

Hélas, ces appartements logiques avec de bonnes proportions ne sont pas très fréquents dans l’immobilier parisien, composé essentiellement d’un tissu architectural ancien. Cela est encore plus vrai pour les logements situés dans des immeubles de type populaire, très fréquents dans certains quartiers, pourtant prisés, du centre de Paris.

Conséquence sur le marché : un appartement au plan parfait situé dans le quartier du Palais-Royal, dans le 1er arrondissement, quartier caractérisé par une architecture très ancienne, sera largement valorisé par rapport aux prix moyen de ce secteur. A contrario, un appartement au plan parfait avenue Niel, dans le 17e arrondissement, est plus fréquent puisque l’on y trouve de nombreux immeubles cossus. De fait, un tel appartement ne sera pas forcément beaucoup plus cher que les prix de référence de ce quartier.

Voici, ci-dessous, un appartement de 89 m2 dont le plan est nettement moins attractif que le précédent. La superficie de la plus grande chambre est de 11 m2 alors que celle de la seconde chambre est inférieure à 7 m2. De plus, la petite chambre n’est pas de forme rectangulaire. Et surtout ce plan ne présente pas de solution pour améliorer radicalement la configuration de ce logement !

Conséquence sur le marché : les défauts de ce plan écarteront assurément un nombre significatif d’acquéreurs potentiels et le prix de vente s’en ressentira !

Notons cependant que si l’appréciation du plan d’un appartement converge souvent entre les futurs acheteurs d’un bien immobilier à Paris, il est aussi vrai que l’évaluation d’un plan est subjective et dépendra de vos besoins et de vos goûts : appartement classique et cloisonné ou esprit loft ? Cuisine ouverte ou cuisine fermée ? Privilégier la taille de la cuisine ou celle de la salle de bains ? Opter pour un appartement disposant d’un plan compact ou d’un plan généreux ? C’est une question de goût mais aussi de budget ! En effet, on peut aussi bien trouver un appartement harmonieux disposant de 3 chambres dans moins de 85 m² tout comme dans plus de 200 m² ! (Toutefois, le plus souvent, la surface d’un appartement comprenant 3 chambres sera grosso modo comprise entre 90 m² et 130 m² selon les quartiers et l’époque de construction).

Enfin, voici deux conseils qui pourraient faire gagner du temps aux candidats à l’achat d’un bien immobilier à Paris !

1. S’assurer que la configuration de l’appartement que vous projetez d’acquérir est conforme à ce que le marché peut offrir. Voici un exemple : si vous disposez d’un budget de 650.000 € et que vous souhaitez acheter un appartement d’au moins 60 m2 composé de 2 chambres (ayant chacune un accès indépendant), d’une pièce de vie (agréable), d’une cuisine et d’une salle de bains (pas trop petites), dans un immeuble (ancien), le tout au sein d’un micro-quartier très précis (Aligre, Daguerre, Commerce, Lévis, etc.), vous pourriez chercher longtemps car les appartements correspondant à ces critères feront certainement plutôt 70m2 ou 75 m2 et si le budget paraissait initialement suffisant, il pourrait in fine s’avérer trop juste… Il conviendra alors de modifier vos paramètres pour rendre votre projet réaliste. Cela pourra se faire en élargissant votre recherche à d’autres quartiers agréables mais moins côtés, en vous intéressant à l’architecture récente (les appartements étant plus compacts) ou encore en faisant quelques concessions qualitatives. Et de façon générale, plus vous chercherez à rassembler des critères précis dans un secteur géographique restreint, plus vous devrez augmenter votre budget pour avoir une chance de trouver l’appartement convoité.
2. Ne recherchez pas à tout prix un appartement à rénover où du moins, ne le cherchez pas en pensant que cela vous permettra forcément de l’acquérir à un prix avantageux. Les appartements à valoriser sont comme tous les autres : peu d’entre eux, une fois rénovés, disposeront d’un plan parfait et par conséquent, beaucoup d’appartements à rénover ne présentent que peu d’intérêt. Les appartements avec travaux présentant un vrai potentiel sont rares et sont la plupart du temps valorisés en conséquence. Donc, si privilégier un appartement à rénover pourra vous permettre de réaliser des travaux à votre goût, cela ne vous garantira pas forcément de faire une meilleure affaire (le coût global de l’opération, soit : prix du bien + honoraires + frais de notaire + travaux, pourrait même vous coûter plus cher) !

Pour gagner du temps dans votre recherche immobilière, (et surtout pour la faire aboutir), il faudra concevoir un cahier des charges en accord avec les prix du marché mais aussi et surtout avec les spécificités architecturales du type d’appartement recherché, du style d’immeuble visé et du quartier ciblé. Cela vous permettra de mettre de votre côté toutes les chances de trouver l’appartement disposant du plan susceptible de répondre à vos besoins !

Un chasseur d’appartement, avant de vous aider à trouver le bien idéal, vous aidera, grâce à sa connaissance du marché et de son tissu architectural, à concevoir votre projet d’achat immobilier ! Et avec un peu de méthode, de réalisme et d’ouverture d’esprit, le marché immobilier parisien vous réservera toujours de jolies surprises et vous permettra de faire l’acquisition d’un bon plan pour votre patrimoine ! 🙂